En els darrers anys, i encara ara, la contractació de crèdits hipotecaris sobre immobles per part d’entitats financeres, no ha estat exempta de polèmica per diferents motius. Sense voler ser exhaustiu n’analitzaré algun d’ells en el present article.
Contractació de crèdits hipotecaris:
Els darrers cinc anys la concessió de préstecs hipotecaris s’ha vist reduït dràsticament , convertint-se fins i tot en un luxe que en concedeixin alguna. Però també es un luxe pel banc cobrar regularment els préstecs hipotecaris cosa que ha abocat a les entitats bancàries a executar les hipoteques.
D’uns anys ençà, les entitats, més enllà del propi immoble hipotecat, han addicionat al contracte clàusules condicionals per la concessió del crèdit hipotecari exigint la subscripció d’una llarga llista de productes.
La viabilitat jurídica o la legalitat d’aquestes clàusules es certament dubtosa, donat que exigeix al prestatari l’obligació de mantenir-la (tant si és de llar o de vida) en contra la seva voluntat en moltes ocasions, i amb la negativa per part de l’entitat bancària de canviar-la durant la vida del préstec. Hi ha diferents variants d’aquestes clàusules i han evolucionat al llarg dels anys. Algunes vinculen directament la concessió del préstec al contracte de les assegurances, d’altres ofereixen un descompte sobre el diferencial del tipus d’interès a aplicar al préstec, o vinculen els descomptes (ínfims) en el tipus d’interès que apliquen sobre l’euribor a la contractació de targetes, domiciliació de rebuts, domiciliació de nòmines, etc. El que fan, en definitiva, es crear un mercat captiu, totalment contrari a la lliure competència.
Considero que quan es subscriu un préstec amb garantia hipotecària no existeix obligació legal (altrament pot existir obligació contractual) per al prestatari de contractar una assegurança amb l’entitat de crèdit hipotecant o amb aquesta actuant de corredora o agent. Tot i això, les entitats de crèdit, com ja avançàvem, supediten la concessió de molts préstecs hipotecaris a la contractació d’una assegurança de danys o, amb caràcter més general, d’una assegurança multirrisc de la llar. Això és degut al fet que si l’immoble que actua com a garantia de cobrament per l’entitat prestadora es destruís, aquesta garantia desapareixeria. L’existència d’una assegurança de danys sobre el bé evita aquesta situació, alhora que suposa un benefici per l’entitat prestadora. Però, com es tradueix aquest benefici a l’entitat prestadora?
Disposa l’article 1877 del Codi Civil que la hipoteca s’estén, entre altres supòsits, a l’import de les indemnitzacions concedides o degudes al propietari pels asseguradors dels béns hipotecats. Igualment l’article 110.2 de la Llei Hipotecària estén la hipoteca, encara que no s’esmenti en el contracte, a les indemnitzacions concedides o degudes al propietari dels immobles hipotecats per raó d’aquests, sempre que el sinistre o fet que les motivi hagi tingut lloc després de la constitució de la hipoteca.
La normativa reguladora del mercat hipotecari estableix determinats requisits perquè les entitats financeres puguin emetre títols en el citat mercat. Per tant, si una entitat de crèdit desitja emetre cèdules o bons hipotecaris, en base als préstecs amb garantia hipotecària concedits a propietaris d’immobles hipotecats, pot condicionar la concessió del préstec que el deutor es comprometi a subscriure una assegurança de danys per l’esmentat immoble, però, en tot cas, l’obligació per al deutor tindrà sempre caràcter contractual i no legal.
La base obligacional la trobem en l’article 8 de la Llei 2/1981, de 25 de març, reguladora del Mercat Hipotecari (LMH), “Els béns hipotecats hauran d’estar assegurats contra danys per el valor de taxació, en les condicions que reglamentàriament es determinin“; cal afegir que l’article 10 del RD 716/2009, de 24 d’abril, de desenvolupament de determinats aspectes de la LMH indica que els béns sobre els que es constitueixi una garantia hipotecaria “hauran de tenir una assegurança de danys adequada a la natura dels mateixos”. Els riscos coberts hauran de ser, com a mínim, els inclosos en les especialitats 8 i 9 de l’article 6 del Reial Decret Legislatiu (RDL) 6/2004, de 29 d’octubre, per mitjà del qual s’aprova el text refós de la Llei d’Ordenació i Supervisió de les Assegurances Privades. La suma assegurada ha de coincidir amb el valor de taxació del bé assegurat, exclòs el valor dels béns no assegurables per naturalesa, en particular el sòl. Ara bé, aquestes disposicions són d’aplicació, tal com disposa l’ article 1 de l’esmentada Llei 2/1981 a “tots els títols que s’hi regulen i que es emetin en territori espanyol”, el que significa que únicament s’aplica als títols hipotecaris que s’hagin emès de conformitat amb la normativa del mercat hipotecari.
Podem afirmar doncs, que la legislació vigent no imposa, amb caràcter general i de manera directa, al deutor d’un préstec hipotecari l’obligació de contractar assegurances sobre l’immoble hipotecat. Considero que l’entitat hipotecant duu a terme pràctiques “èticament reprovables” amb una manca total de transparència, per tal de poder maximitzar el benefici de la concessió de crèdits hipotecaris, ja sigui a través de la contractació de més productes (apart de l’hipoteca) per aquell ciutadà que cerca cobrir la seva necessitat de vivenda, com amb la comercialització posterior de cèdules i bons hipotecaris sobre les múltiples hipoteques concedides.
És doncs incorrecte, des de el meu punt de vista, l’actuació duta a terme per les entitats bancàries (tant d’obligar a contractar l’assegurança com a mantenir-la) amb ells mateixos com a operadors de banca-assegurances, impedint de resolució, en moltes ocasions, un cop arribat el venciment. Cal també destacar que, donat que la Llei de Contracte d’Assegurança permet la subscripció d’assegurances per períodes superiors a una anualitat, fins a 10 anys, certes entitats bancàries, com aquell qui res, fins i tot han comercialitzat assegurances de llar i de vida per períodes de 10 anys aprofitant per incloure les primes d’aquestes assegurances en l’hipoteca concedida, sense possibilitat d’esbrinar si altres opcions eren menys lesives pels interessos del contractant.
Tot i que en el contracte de préstec hipotecari existeixi una clàusula de compromís o d’obligació de permanència (similar al de les empreses telefòniques) durant la vigència del contracte hipotecari, es evident que aquesta clàusula hauria de ser considerada com a abusiva i entendre’s per no inclosa en el contracte.
Clàusula abusiva.
Si recorrem al RDL 1/2007 , de 16 de novembre, mitjançant el qual s’aprova el text refós de la Llei General per la Defensa de Consumidors i Usuaris (LGDCU) ens confirma que la clàusula de vincular el prestatari per tota la vigència del contracte no produirà efectes, doncs es té per no inclosa. Considerant l’existència d’un desequilibri al no poder el prestatari rescindir la pòlissa o polices d’assegurança amb l’entitat hipotecant (o empresa del seu grup) i subscriure-la amb una altra empresa per disposició expressa del contracte de prèstec hipotecari.
Haurem de tenir present també que segons recull la STS de 16/09/2009 les clàusules de venciment anticipat d’un préstec hipotecari per incompliment de prestacions accessòries (aquí incloem totes les assegurances i productes que ens han fet subscriure) han de ser considerades com a clàusules abusives.
Altrament aquesta actuació pot configurar-se com a totalment contraria al que disposa la legislació vigent de la competència, produint situacions no desitjades pel legislador comunitari i estatal. Aquestes actuacions afecten la competència sobretot, quan l’escriptura del préstec hipotecari obliga a mantenir vigents les assegurances, doncs sent una clàusula abusiva, atemptaria també a la lliure competència -recollida dins de l’article 1.1 de la Llei la defensa de la competència 16/1989,- que implicaria l’aplicació, en relacions comercials o de servei, de condicions desiguals per a prestacions equivalents col•locant uns competidors en situació de desavantatge enfront d’altres.
Article Publicat per Ferran Brugalada a la Revista El Lligall núm. 55 el 8/01/2013